十二、工程管理制度及規(guī)范

（一）機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)制度

1、工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)工作，并堅(jiān)持真實(shí)、準(zhǔn)確、帳物相符的原則。

2、機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)主要是統(tǒng)計(jì)設(shè)備的基本情況，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、設(shè)備型號(hào)、安裝地點(diǎn)、裝機(jī)容量、電壓等級(jí)、工作方式、出廠編號(hào)、出廠日期、生產(chǎn)單位、使用時(shí)間、設(shè)備原值、檢測周期、配套電機(jī)型號(hào)、主要部件、隨件資料、設(shè)備圖樣等。

3、機(jī)電設(shè)備的臺(tái)帳與隨機(jī)資料圖冊(cè)、運(yùn)行檢修記錄構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。

4、機(jī)電設(shè)備使用狀態(tài)的統(tǒng)計(jì)以機(jī)電設(shè)備運(yùn)行一覽表的形式反映設(shè)備的狀態(tài)，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、電機(jī)容量、設(shè)備編號(hào)、使用情況等。

5、設(shè)備的統(tǒng)計(jì)資料必須全部真實(shí)地反映實(shí)情，并交文檔管理員存檔備查。

（二）智能信息調(diào)度室管理規(guī)定

1、信息室實(shí)行專職人員全日24小時(shí)值班負(fù)責(zé)制。

2、信息室值班員每天檢查各類信是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)主管，遇到重大問迅速上報(bào)管理處主任。

3、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)應(yīng)急措施處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中。

4、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)、手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中。

5、智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報(bào)單》，并立即通知工程部維修人員進(jìn)行維修。

7、智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆危險(xiǎn)品，中心內(nèi)按規(guī)定配備便攜式滅火器和常用滅火器械。

8、阻止外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。未經(jīng)管理處許可，中心工作人員不得接待任何來訪者。

（三）配電房管理制度

1、配電房的全部機(jī)電設(shè)備，由水電值班員負(fù)責(zé)管理及值班，值班員必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)協(xié)管隊(duì)措施，無關(guān)人員禁止止進(jìn)入配電室。

2、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室溫控制在40度以下，配備滅火器材，各標(biāo)志牌清晰、醒目。

3、實(shí)行24小時(shí)值班制度，并建立運(yùn)行記錄，值班員每四小時(shí)巡查一次，并在《配電柜巡視記錄表》上做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理，不能解決的問題及時(shí)上報(bào)工程部部長。

4、巡查內(nèi)容包括室內(nèi)有無異味、噪聲，并記錄電壓、電流、溫度、電表行數(shù)，檢查屏上指示燈，補(bǔ)償柜運(yùn)行情況等，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修，并上報(bào)工程主管。

5、房內(nèi)禁止亂拉亂接電線，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如確需要，書面上報(bào)管理處主任。

6、配電房內(nèi)設(shè)備和線路改變須經(jīng)管理處主任同意，重大改變須報(bào)有關(guān)主管部門審批。

7、嚴(yán)禁違章操作，操作及檢修時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣鞋、絕緣手套等。

（四）消防控制中心管理制度

1、消防控制中心實(shí)行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制。

2、值班員每天檢查各類信號(hào)是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)工程部長，遇到重大問題迅速上報(bào)消防責(zé)任人。

3、消防控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如屬火災(zāi)報(bào)警，按消防應(yīng)急措施處理，屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《水電、消防值班記錄表》中。

4、消防控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)、手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《水電、消防值班記錄表》中。

5、消防設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫《設(shè)備維修申報(bào)單》，立即通知工程部維修人員進(jìn)維修。

7、消防控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)品，消防控制中心應(yīng)備有便式滅火器和常用滅火器械。

8、嚴(yán)禁外人進(jìn)入消防控制中心，如因工作需要必須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。

（五）電梯的值班檢查制度

1、電梯的值班巡視檢查由電梯值班員進(jìn)行。

2、電梯值班員經(jīng)市勞動(dòng)局特種操作技能培訓(xùn)后，持證上崗。

3、電梯值班員須每天對(duì)所轄電梯進(jìn)行巡視檢查，巡視檢查內(nèi)容包括：

（1）電梯運(yùn)行過程與正常狀態(tài)有無差別；

（2）電梯的配套設(shè)施是否齊全完好；

（3）電梯減速箱是否正常；

（4）電梯鋼絲繩外觀是否有斷絲斷股現(xiàn)象；

（5）電梯制動(dòng)器是否可靠制動(dòng)、禁甸件是否松動(dòng)；

（6）電梯維修保養(yǎng)工作是否留有缺陷；

（7）電梯機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；

（9）減速箱油位、溫升是否正常；

（10）有無異聲、異味現(xiàn)象和底坑水浸現(xiàn)象等。

4、電梯巡視檢查后須認(rèn)真填寫《電梯值班巡視檢查記錄表》，包括下述內(nèi)容：

（1）電梯維修保養(yǎng)人員的主要工作內(nèi)容簡述；

（2）電梯維修保養(yǎng)人損的人數(shù)名單；

（3）電梯維修保養(yǎng)更換的主要零部件；

（4）故障處理跟蹤記錄；

（5）困人解救情況；

（6）電梯衛(wèi)生狀態(tài)等。

5、電梯值班人員困人解救后，須填寫《困人統(tǒng)計(jì)表》。

（六）電梯檢查及保養(yǎng)制度

1、日常巡視檢查及保養(yǎng)

（1）巡視機(jī)房內(nèi)各種儀表、配電柜、控制柜、曳引系統(tǒng)、限速裝置及照明系統(tǒng)，清潔除塵，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理或上報(bào)。

（2）巡視操縱盤、照明、轎廂風(fēng)扇、通訊、壁板及地面等設(shè)備，檢查協(xié)管隊(duì)觸板及轎廂開關(guān)的工作情況。

（3）檢查轎頂設(shè)備，并站在轎頂處，用慢車觀察全程運(yùn)行情況一遍，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理。

（4）檢查底坑限速張緊裝置，轎廂及對(duì)重的緩沖器，平衡鏈及固定裝置和照明系統(tǒng)。

2、周檢及保養(yǎng)

（1）詢問電梯運(yùn)行情況，有無急修等情況。

（2）觀察所有繼電器、接觸器和空氣開關(guān)的動(dòng)作情況，檢查其觸頭是否有火花、燒焦等情況，繼電器、接觸器是否發(fā)熱，清潔接觸器銜鐵。

（3）檢查制動(dòng)器壓桿是否行動(dòng)自如，制動(dòng)盤與閘瓦間隙是否正常以及有無異常磨損。

（4）檢查曳引機(jī)油位、油質(zhì)是否有化學(xué)沉淀和乳化現(xiàn)象。

（5）檢查電梯平層的準(zhǔn)確度，轎廂門開關(guān)有無阻塞和異響情況。

（6）檢查廳門鎖是否靈活，清潔調(diào)整廳門開關(guān)，清潔門導(dǎo)機(jī)。

（7）檢查轎廂、轎頂、轎底、井道及底坑的所有開關(guān)及按鈕，要求動(dòng)作靈敏可靠。

3、季度檢查及保養(yǎng)

（1）拆檢逆變器，并徹底清潔。

（2）轎頂清潔除塵，導(dǎo)軌清洗加油，清除導(dǎo)軌油壺內(nèi)已污的油棉線。

（3）檢查曳引鋼絲繩張力是否均勻，當(dāng)張力差大于5%時(shí)，應(yīng)予調(diào)整，檢查曳引繩捻繩，直徑及磨損情況，并檢查各繩頭。

（4）拆檢清潔轎門電機(jī)，檢查碳刷及整流子的磨損情況，并清潔轎門的控制箱。

（5）檢查清潔轎門的聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)，使轉(zhuǎn)動(dòng)桿各傳動(dòng)關(guān)節(jié)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，門開關(guān)自如，緊固各部螺母，必要時(shí)調(diào)整門速。

（6）檢查門刀和門鎖、滾輪之間的間隙與垂直度。

（7）檢查廳門鋼絲松緊及磨損情況，廳門懸掛滾輪及自動(dòng)收繩輪。

（8）檢查轎廂，對(duì)重導(dǎo)靴及其磨損情況和協(xié)管隊(duì)鉗與導(dǎo)軌的間隙，必要時(shí)予以調(diào)整。

（9）檢測控制柜的對(duì)地絕緣電阻及主電機(jī)，門電機(jī)的相間和對(duì)地的絕緣電阻。

4、年度檢查及修理

（1）調(diào)整開關(guān)門繼電器，仔細(xì)檢查各種控制屏上所有接觸器、繼電器、空氣開關(guān)和按鈕，如有灼痕、拉毛等現(xiàn)象要予以修復(fù)或調(diào)換，并緊固接線端子。

（2）檢查限速器的動(dòng)作速度是否準(zhǔn)確，協(xié)管隊(duì)鉗是否可靠動(dòng)作。

（3）調(diào)換開、關(guān)門機(jī)構(gòu)的易損零件。

（4）檢查協(xié)管隊(duì)回路觸點(diǎn)的工作情況及可靠性。

（5）系統(tǒng)調(diào)整電梯的運(yùn)行參數(shù)。

（6）按勞動(dòng)局電梯年檢要求檢測。

（七）設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生制度

1、設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生是搞好設(shè)備管理的前提。

2、按規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，每天對(duì)機(jī)房和機(jī)器設(shè)備進(jìn)行一次衛(wèi)生工作，每月一次大掃除。

3、維修隊(duì)地域及各設(shè)備機(jī)房不準(zhǔn)懸掛和晾曬衣物。

4、只允許在規(guī)定的場所吸煙，煙頭不得亂丟，不允許煙缸中堆滿煙頭，要提倡文明。

5、技工著裝要清潔，領(lǐng)子、袖口均應(yīng)干凈，不得留長發(fā)留胡須。

6、工作場要清潔、整齊、不允許亂堆雜物。

7、講話語言要規(guī)范，不得滿口臟話和大聲喧嘩。

（八）設(shè)備機(jī)房值班制度

1、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，員工不得私自帶領(lǐng)外單位人員到機(jī)房內(nèi)參觀。

2、經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)來機(jī)房參觀者，進(jìn)出機(jī)房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原值班人員要密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。

3、要嚴(yán)格按照巡視規(guī)定，準(zhǔn)點(diǎn)抄錄設(shè)備各運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真做好記錄。

4、值班人員必須嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不得將與工作無關(guān)的物品帶入機(jī)房，特別禁止的是食品。

5、在機(jī)房內(nèi)不允許接用臨時(shí)電器設(shè)備，不允許隨意挪動(dòng)消防器材，不允許未經(jīng)批準(zhǔn)，使用電焊、氣焊，不允許在機(jī)房吸煙。

6、保持機(jī)房清潔衛(wèi)生，搞好文明生產(chǎn)。

（九）設(shè)備日常巡檢制度

1、當(dāng)值人員與各系統(tǒng)技術(shù)人員根據(jù)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況制定巡檢內(nèi)容、要求和巡檢線路，并落實(shí)到具體人員；

2、巡檢人員嚴(yán)格按照時(shí)間和巡檢內(nèi)容進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決或上報(bào)處理；

3、保證各系統(tǒng)的正常運(yùn)行和重點(diǎn)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

4、月終將填寫的巡檢記錄表整理匯集報(bào)工程部經(jīng)理，由檔案管理人員收存，以備查證。

（十）設(shè)備日常維修管理

1、公司使用部門的設(shè)備發(fā)生故障，須填寫維修通知單經(jīng)部門主管簽字交工程部；

2、工程部主管或當(dāng)值人員接到維修通知，應(yīng)隨即在日常維修工作記錄簿上登記接單時(shí)間，根據(jù)事故的輕重緩急及時(shí)安排有關(guān)人員處理，并在記錄簿中登記派工時(shí)間；

3、維修工作完畢，主修人應(yīng)在維修通知單中填寫有關(guān)內(nèi)容，經(jīng)使用部門主管人員驗(yàn)收簽字，并將通知單交回工程部；

4、工程部在記錄簿中登記維修完工時(shí)間，并及時(shí)將維修內(nèi)容登記在維修卡片上，審核維修中記載的用料數(shù)量，計(jì)算出用料金額填入維修通知單內(nèi)；

6、工程部接單后兩日內(nèi)不能修復(fù)的，由當(dāng)值主管負(fù)責(zé)在登記簿上注明原因。若影響業(yè)主使用的，應(yīng)采取特別措施盡快修復(fù)。

（十一）設(shè)備事故處理

1、設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到業(yè)主的正常生活和活動(dòng)時(shí)，必須馬上啟用應(yīng)急設(shè)備，采取應(yīng)急措施挽回?fù)p失和影響，并保護(hù)現(xiàn)場，及時(shí)上報(bào)。

2、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即趕赴現(xiàn)場檢查、分析、記錄及時(shí)做出處理。

3、事故發(fā)生后，有關(guān)人員要將設(shè)備事故報(bào)告單送交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示后，由工程部和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)解決。

4、對(duì)于事故責(zé)任者，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分；如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理。

5、事故的事后處理要做到四不放過：

（1）事故原因不查清不放過；

（2）缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過；

（3）缺乏常備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過；

（4）事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。

（十二）維修報(bào)告

1、下列情況報(bào)告領(lǐng)班：

（1）主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；

（2）設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

（3）零部件更換及修理；

（4）維修人員的去向，客戶維修材料的領(lǐng)用

（5）運(yùn)行人員暫時(shí)離崗；

（6）對(duì)外及上級(jí)聯(lián)系。

2、下列情況必須報(bào)告技術(shù)主管（工程師）：

（1）重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；

（2）采用新的運(yùn)行方法；

（3）重點(diǎn)設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；

（4）系統(tǒng)故障及檢修；

（5）重要零部件更換及修理加工及改造；

（6）工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用；

（7）員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假。

3、下列情況必須報(bào)告部門經(jīng)理：

（1）重點(diǎn)設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)修理；

（2）影響園區(qū)運(yùn)行的設(shè)備故障或施工；

（3）系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；

（4）重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理外委加工；

（5）系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；

（6）系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工；

（7）技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；

（8）員工一天以上的請(qǐng)假，領(lǐng)班以上員工的補(bǔ)休、換班。

（十三）預(yù)防性維修

1、物業(yè)區(qū)域設(shè)備管理最有成效的方法是：立足于預(yù)防，即預(yù)防為主，防重于治。

2、無論什么設(shè)備均應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說明書規(guī)定的保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行日常保養(yǎng)。

3、維修隊(duì)必須制定有關(guān)分管設(shè)備的預(yù)防性維修計(jì)劃，作為技工全年的安排，是維修隊(duì)最具權(quán)威的指令性文件。

4、員工要嚴(yán)格按照預(yù)防性維修計(jì)劃執(zhí)行。

5、辦公室要嚴(yán)格按照預(yù)防性維修計(jì)劃檢查。

（十四）工程檔案借閱制度

1、工程技術(shù)檔案是物業(yè)區(qū)域的重要財(cái)富，人人都要愛惜。

2、無關(guān)人員不得借閱檔案資料。

3、未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將物業(yè)區(qū)域的有關(guān)檔案資料借出。

4、物業(yè)區(qū)域重要的檔案資料應(yīng)保管原件，原件通常不予借閱，以復(fù)印件的版本外借。

5、檔案資料借閱要履行借閱手續(xù)。

6、每次限借一本，經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后才可變通。

7、借期為一個(gè)月，到期應(yīng)辦續(xù)借手續(xù)。

8、所借出檔案資料，借閱人不得畫畫涂涂，保持版面清潔。

（十五）維修用品采購制度

1、應(yīng)有所有設(shè)備的維護(hù)、操作、使用說明書。

2、根據(jù)說明書內(nèi)所指定的易耗、易損配件清單，結(jié)合物業(yè)區(qū)域所配備的設(shè)備的數(shù)量，提出至少應(yīng)保證三至五日所需的備品備件清單。

3、國內(nèi)可以采購到或能加工的，技術(shù)含量較低的備品備件，無須進(jìn)口。

4、國內(nèi)采購不到，技術(shù)含量較高必須進(jìn)口的備品備件，應(yīng)考慮到資金的占?jí)?，提出合理的最低限額。

5、同型號(hào)、同品牌的備件應(yīng)控制在合理的最低限額。

6、考慮到進(jìn)口配件供貨周期長的因素，一些重要設(shè)備的備件必須有一定量的庫存。

（十六）工具領(lǐng)用保管制度

1、工具分個(gè)人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種；

2、個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備，由員工申請(qǐng)，主管批準(zhǔn)后到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，領(lǐng)用后個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管；

3、班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由各班長申請(qǐng)，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用，領(lǐng)用后由班長保管，班組交接班時(shí)，按交班制度交接公用工具；

4、各種工具由倉庫列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份倉庫存底，一份班組自存；

5、工具發(fā)生丟失、毀損，由保管者寫明原因，向部門經(jīng)理報(bào)告。屬人為的丟失、毀損，由責(zé)任人按當(dāng)時(shí)工具的價(jià)值賠償；

6、工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或損壞的，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可以辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。

（十七）維修工交接班制度

1、值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假。

2、交接班雙方人員必須做好交接班記錄的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄；介紹運(yùn)行狀況和方式；以及設(shè)備檢修、變更情況；清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況、公共區(qū)域和業(yè)主戶內(nèi)維修情況等等。交班時(shí)，雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字。

3、在下列情況下不得交接班：

（1）在事故處理未完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；

（2）交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；

（3）接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)；

（4）領(lǐng)班或由主管指定的替代領(lǐng)班的人未到時(shí)；

（5）接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時(shí)。

（十八）上門維修服務(wù)的規(guī)范要求

1、敲門。有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長。沒有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人應(yīng)答，等候十分鐘。若主人仍未返回，填寫歉意信留言欄，塞入用戶門內(nèi)。

2、介紹。主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：對(duì)不起，打攪了，我是物業(yè)管理公司維修人員×××，前來為您服務(wù)。

3、致歉。雙手遞交歉意信，誠懇地說：對(duì)不起，××設(shè)備出了故障，給您添麻煩了。

4、進(jìn)門。如進(jìn)入公寓、住室等十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可后進(jìn)門服務(wù)。在特殊情況下，如用戶家里沒有鋪地板；經(jīng)主人許可，進(jìn)門可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

5、維修。維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)生噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼，并說一聲非常對(duì)不起。

6、整理。修理完畢，用自備專用擦機(jī)布將設(shè)備擦拭干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。

7、試用。當(dāng)著主人的面試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，主請(qǐng)主人驗(yàn)收。

8、講解。向用戶講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識(shí)，并告訴主人正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng)。

9、收費(fèi)。按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

10、填單。如實(shí)填寫維修服務(wù)工作單，并請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

11、辭別。向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則就離開地面一定距離，至門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說：今后有問題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見。

12、整個(gè)工作期間不得收受房間主人送的物品，也不能借用主人家里的工具、抹布等。

（十九）庫房管理工作流程

1、目的

確保物資得到協(xié)管隊(duì)貯存，以完好狀態(tài)交付使用部門或場所。

2、適用范圍

適用于管理處物料倉庫的管理。

3、職責(zé)

（1）庫管員負(fù)責(zé)對(duì)入庫物品的驗(yàn)收、標(biāo)識(shí)和進(jìn)出的記錄。

（2）管理處主任不定期對(duì)倉庫進(jìn)行抽查和指導(dǎo)。

4、工作程序

（1）物資盤存

庫管員每月月底對(duì)庫房內(nèi)物資進(jìn)行一次盤點(diǎn)，提出下月補(bǔ)充物資的采購計(jì)劃。

（2）物資的驗(yàn)證和入庫

A 采購人員根據(jù)《采購計(jì)劃》和《請(qǐng)購單》的要求對(duì)采購回來的物資，應(yīng)填寫《物品進(jìn)庫單》，辦理入庫手續(xù)。

B 庫管員根據(jù)《物品進(jìn)庫單》核對(duì)入庫物資的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格，并進(jìn)行外觀檢查、技術(shù)資料查驗(yàn)等，具體驗(yàn)證依照下表所列內(nèi)容進(jìn)行。

（3）如驗(yàn)證中發(fā)現(xiàn)不合格品，應(yīng)按JK/QP8.3-01《不合格品控制程序》進(jìn)行處理。

（4）入庫物資由庫管員進(jìn)行《物資收發(fā)登記卡》和賬薄登記，做到賬、

物、卡相符。

（5）標(biāo)識(shí)、儲(chǔ)存和防護(hù)

A 庫房內(nèi)設(shè)置：合格區(qū)、不合格區(qū)、待驗(yàn)區(qū)等，并有相應(yīng)的標(biāo)識(shí)牌。

B 物資辦理完入庫后按區(qū)分類，將其放置于合適的環(huán)境。物資擺放應(yīng)便于拿取，物資存放應(yīng)與物資卡對(duì)應(yīng)。

C 庫管員應(yīng)經(jīng)常對(duì)庫房進(jìn)行清掃，保持庫房內(nèi)干凈、整潔。

（6）物資的出庫

A 領(lǐng)用物資應(yīng)由領(lǐng)用人填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)主管批準(zhǔn)后到庫房領(lǐng)料。

B 庫管員根據(jù)批準(zhǔn)后的《領(lǐng)料單》發(fā)放物資。緊急情況下可先行發(fā)放，

但事后必須補(bǔ)辦出庫手續(xù)。

C 對(duì)存放時(shí)間太長的物品，在發(fā)放前應(yīng)進(jìn)行檢查或性能檢測，如發(fā)現(xiàn)

其不能使用，由庫管員填寫《不合格品處理報(bào)告》，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行報(bào)廢處理。

D 物料發(fā)放后，庫管員進(jìn)行出庫登記。

（7）工具的領(lǐng)用及歸還

A 工具領(lǐng)用須由領(lǐng)用人填寫《工具領(lǐng)用登記表》，并報(bào)主管批準(zhǔn)。

B 庫管員根據(jù)批準(zhǔn)的《工具領(lǐng)用登記表》進(jìn)行發(fā)放。

C 工具歸還時(shí)由庫管員核對(duì)領(lǐng)用工具的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量，并做好登記。

（二十）機(jī)電設(shè)備管理流程

1、目的：

規(guī)范機(jī)電設(shè)備管理的各項(xiàng)規(guī)定，確保機(jī)電設(shè)備的良好狀態(tài)，滿足管理的需

要。

2、使用范圍：

用于各管理處機(jī)電的設(shè)備的管理。

3、機(jī)電設(shè)備管理的主要措施

（1）樹立以預(yù)防為主，修理為輔，維護(hù)與維修并重的原則，大力加強(qiáng)設(shè)備的日常維護(hù)和保養(yǎng)工作，嚴(yán)格控制設(shè)備不正常的操作與事故責(zé)任，確保設(shè)備的使用期限，要求管理處必須建立、健全各種管理制度和各項(xiàng)管理措施。

（2）配備與機(jī)電設(shè)備管理工作相適應(yīng)的人員、設(shè)備、儀器、儀表和作業(yè)環(huán)境。

（3）制訂并貫徹執(zhí)行設(shè)備臺(tái)帳管理制度，健全設(shè)備及其附件的編號(hào)、統(tǒng)計(jì)、保管、更新、報(bào)廢等管理辦法。

（4）制訂并貫徹各種設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)制度和運(yùn)行操作流程及崗位職責(zé)。

（5）編制并確定各類設(shè)備修理周期、類別、管理程序及設(shè)備修理的復(fù)雜系數(shù)。

（6）制定各種機(jī)電設(shè)備的維修工期、材料損耗報(bào)表及備件定額。

（7）建立健全設(shè)備技術(shù)檔案的管理制度，統(tǒng)計(jì)好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄。

4、機(jī)電設(shè)備管理的規(guī)定

（1）操作人員在使用不熟悉的設(shè)備前必須進(jìn)行有關(guān)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、操作、維護(hù)及協(xié)管隊(duì)技術(shù)等方面的培訓(xùn)后，方可使用和操作設(shè)備。

（2）機(jī)電設(shè)備應(yīng)建立嚴(yán)格的交接班及巡視檢查制度。

（3） 各設(shè)備必須嚴(yán)格執(zhí)行其操作流程，嚴(yán)禁不按操作流程進(jìn)行操作。

（4） 嚴(yán)肅處理設(shè)備事故，認(rèn)真分析事故原因，積極及時(shí)采取措施糾正預(yù)防同類事故的再次發(fā)生。

（二十一）機(jī)電設(shè)備檢查流程

1、目的：

為規(guī)范設(shè)備協(xié)管隊(duì)管理，延長設(shè)備使用年限，確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

2、適用范圍：

適用于各管理處機(jī)電設(shè)備協(xié)管隊(duì)管理。

3、職責(zé)

（1）管理處主任負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備協(xié)管隊(duì)管理指導(dǎo)及監(jiān)管。

（2）工程主管負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)維修協(xié)管隊(duì)管理工作的安排和檢查。

（3）維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備房的具體協(xié)管隊(duì)管理。

4、內(nèi)容

（1）機(jī)電設(shè)備維修人員必須接受崗前協(xié)管隊(duì)操作培訓(xùn)，經(jīng)考核合格方可上崗。

（2）設(shè)備房必須符合消防要求，按規(guī)定配置相應(yīng)的消防設(shè)施及滅火裝置。

（3）設(shè)備房嚴(yán)禁堆放易燃、易爆物品及任何與設(shè)備運(yùn)行無關(guān)的材料或物品。

（4）設(shè)備房不可以進(jìn)行明火作業(yè)，如無法避免，則必須由專人在現(xiàn)場看護(hù)，并備好滅火器。

（5）供配電設(shè)施的維修應(yīng)在停電后進(jìn)行，必須帶電作業(yè)時(shí)應(yīng)做好協(xié)管隊(duì)措施并有專人在現(xiàn)場監(jiān)護(hù)，禁止一人單獨(dú)作業(yè)。

（6）機(jī)電設(shè)備房應(yīng)保持通風(fēng)，照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下正常使用。

（7）外來人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房、配電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房等各要害部位，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)進(jìn)入者，必須辦理登記手續(xù)，并由工程主管陪同方可進(jìn)入。

（8）維修人員必須嚴(yán)格按照技術(shù)流程對(duì)所管轄的設(shè)備協(xié)管隊(duì)運(yùn)行狀態(tài)及所屬機(jī)房范圍內(nèi)的協(xié)管隊(duì)狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不協(xié)管隊(duì)因素及時(shí)報(bào)告，限期解決。

（9）各機(jī)房不得隨意配備鑰匙，各機(jī)房鑰匙由值班人員專人負(fù)責(zé)；無人時(shí)必須鎖好門窗，交接班時(shí)鑰匙必須一起交接。

（二十二）供電設(shè)備運(yùn)行管理流程

1、目的：

及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，保證供配電設(shè)備協(xié)管隊(duì)運(yùn)行。

2、適用范圍：

適用于小區(qū)專用配電房高、低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)

保養(yǎng)工作。

3、職責(zé)

（1）值班維修人員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的清潔、操作、巡視、檢查、記錄、異常情況報(bào)告及供配電設(shè)備的維修、保養(yǎng)。

（2）工程主管負(fù)責(zé)設(shè)備的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督，以及外委維修的聯(lián)系工作。

（3）管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。

（4）管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主通知停電情況。

4、工作程序

（1）值班維修人員

A 每班必須清潔配電房。

B 配電房每4小時(shí)進(jìn)行一次巡視，并將檢查結(jié)果記錄于《值班記錄》，每4小時(shí)巡視低壓配電柜一次，記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)于《設(shè)備運(yùn)行記錄表》內(nèi)，同時(shí)檢查運(yùn)行情況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)行。

C 供配電設(shè)備發(fā)生異常應(yīng)情況及時(shí)報(bào)告工程主管，并在工程主管協(xié)同下排除。

D 市電停電應(yīng)急電源應(yīng)自動(dòng)投入帶負(fù)荷運(yùn)行中，對(duì)柴油發(fā)電機(jī)組進(jìn)行監(jiān)視記錄。

E 按計(jì)劃進(jìn)行供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備（設(shè)施）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備維修記錄表》。

（2）工程主管

A 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管、負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料計(jì)劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。

B 每年12月制定下一年度供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃，并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。

C 對(duì)供配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

D 負(fù)責(zé)編制供配電設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡。

（3）水電值班協(xié)管隊(duì)操作工作程序。

A 值班維修人員應(yīng)嚴(yán)格按操作流程操作供電設(shè)備，保證設(shè)備正常運(yùn)行。

B 進(jìn)行配電柜檢修時(shí)，應(yīng)填寫《設(shè)備（設(shè)施）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

C 全部停電或部分停電作業(yè)時(shí)，應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸持有人工作、禁止合閘的指示牌。

D 嚴(yán)禁帶電作業(yè)，緊急情況下需帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有專人監(jiān)護(hù)和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)協(xié)管隊(duì)方可進(jìn)行。

E 電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。

F 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。

G 操作高壓隔離開關(guān)必須穿戴絕緣手套，穿絕緣鞋及戴工作帽。

（二十三）配電房管理工作流程

1、目的：

規(guī)范配電房的管理秩序

2、適用范圍：

配電房管理

3、工作內(nèi)容

（1）配電房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由值班維修人員進(jìn)行操作、監(jiān)控、記錄、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

（2）按時(shí)填抄《低壓配電設(shè)備運(yùn)行記錄》，監(jiān)視電氣設(shè)備運(yùn)行情況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)行。

（3）非工作人員進(jìn)入配電房，須經(jīng)工程主管或管理處主任批準(zhǔn)后，在值班維修人員陪同下方可進(jìn)入。

（4）保持設(shè)備房良好通風(fēng)及照明，門窗開啟靈活。

（5）配備消防設(shè)施設(shè)備，配電室內(nèi)禁止吸煙。

（6）保持配電房清潔衛(wèi)生，地板、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、無水漬、油漬。

（7）不得擅自更改配電房內(nèi)機(jī)電設(shè)備線路或器材，若需更改須經(jīng)上級(jí)同意，方可更改。

（二十四）用電管理流程

1、目的：

確保用電安全

2、適用范圍：

適用于管理處用電管理。

3、內(nèi)容

（1）凡屬管理處管轄范圍內(nèi)的供電系統(tǒng)一律由管理處管理，由供電局直接抄表到戶的，由供電局管理。

（2）業(yè)主出門前應(yīng)關(guān)閉電器開關(guān)，以免因電器短路而發(fā)生火災(zāi)等事故。

（3）業(yè)主如需要增加用電容量，必須先向管理處提出書面申請(qǐng)，由管理處或供電部門審查并確認(rèn)符合增容要求的，經(jīng)批準(zhǔn)后方可增容。增容所需工程費(fèi)（包括材料費(fèi)）由業(yè)主負(fù)責(zé)。

（4）住宅用電設(shè)計(jì)容量根據(jù)戶型的不同，分別20A（4.4KW）和40A（8.8KW），

請(qǐng)業(yè)主累計(jì)電器容量不要超過設(shè)計(jì)容量，否則，不可同時(shí)使用所有家用電器。

（5）以下現(xiàn)象均屬偷電行為，管理處將按下列規(guī)定處理:

A 私自增加電氣設(shè)備容量，且造成電氣線路故障的，必須賠償因此造成的損失，并重新申請(qǐng)?jiān)鋈菔掷m(xù)；

B 擅自改動(dòng)電氣線路，除應(yīng)按實(shí)際情況糾正外，還將違約金500～1000元；業(yè)主違反協(xié)管隊(duì)用電規(guī)定，拒絕管理處維修人員檢查，不采納協(xié)管隊(duì)用電意見及措施而造成事故，影響供電系統(tǒng)或?qū)ζ渌麡I(yè)主造成損失的，除按實(shí)際損失賠償外還將按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

（二十五）臨時(shí)用電管理流程

1、用電申請(qǐng)：業(yè)主應(yīng)事先向管理處以書面形式申請(qǐng)用電，填寫臨時(shí)用電申請(qǐng)單，注明用電單位、用電地點(diǎn)、負(fù)荷、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。

2、審批：用電申請(qǐng)須經(jīng)工程主管主管審批。

3、接線及送電：經(jīng)批準(zhǔn)后，業(yè)主需自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)檢查，符合用電協(xié)管隊(duì)要求后，方可送電。有電表計(jì)量的，雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)。

4、停電及拆線：業(yè)主終止用電，應(yīng)事先通知工程主管，由值班維修人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)。

5、計(jì)量方式

（1）電表計(jì)量，由業(yè)主自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次。不足一月，按表實(shí)用電量計(jì)費(fèi)。

（2）無表計(jì)量，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。

（二十六）柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)流程

1、柴油機(jī)250小時(shí)保養(yǎng)內(nèi)容

（1）斷開操作屏主斷路器。

（2）起動(dòng)發(fā)電機(jī)組預(yù)熱半小時(shí)。

（3）停機(jī)拆下蓄電池正極接線并用膠布包好。

（4）趁熱放出機(jī)油盤機(jī)油。

（5）更換機(jī)油濾清和柴油濾清器。

（6）更換機(jī)油濾清器和柴油濾清器。

（7）拆下空氣濾清器，用壓縮空氣反向除塵。

（8）加注蓄電池比重液至極板上限2CM左右，保持比重1:28。

（9）調(diào)整風(fēng)扇皮帶，用于指壓于2～5CM為正常。

2、柴油機(jī)1500小時(shí)保養(yǎng)內(nèi)容

（1）按250小時(shí)內(nèi)容完成。

（2）調(diào)整柴油機(jī)點(diǎn)火時(shí)間。

（3）調(diào)整氣門間隙和噴油氣推桿間隙。

（4）用力矩扳手緊固機(jī)身松動(dòng)螺絲。

（二十七）給排水設(shè)備管理工作流程

1、目的

確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。

2、適用范圍

給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行管理。

3、職責(zé)

（1）水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。

（2）水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。

（3）維修主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

（4）管理處主任負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

（5）管理處負(fù)責(zé)向小區(qū)業(yè)主通知停水情況。

4、工作程序

（1）管理人員工作程序

A 水電維修工

▲水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備２４小時(shí)運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄。應(yīng)該給

排水設(shè)備（設(shè)施）啟動(dòng)時(shí)觀察電流、電壓，并傾聽有無異響，并記錄于《值班記錄》。

▲水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、

水漬、油漬。

▲按設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃及設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表要求運(yùn)行維修保養(yǎng)。

B 維修主管

▲維修主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購計(jì)劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。

▲對(duì)給排水維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

▲每年12月制訂下一年度設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計(jì)劃、并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。

C 管理處主任

▲進(jìn)行周檢、月檢。每月月底組織有關(guān)人員對(duì)給排水設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行一次設(shè)備檢評(píng)。

▲審核給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計(jì)劃、《設(shè)備維修記錄表》、《設(shè)備（設(shè)施）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》、中修、大修計(jì)劃。

（2）水泵房管理工作程序

A 非工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)維修主管或管理處主任批準(zhǔn)后，由水電維修工陪同，方可進(jìn)入。

B 水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由水電維修工負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。

C 控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)打在自動(dòng)位置。生活水泵每隔１天進(jìn)行輪換。

D 保持泵房良好通風(fēng)及照明，門窗開啟靈活無破損。

E 不得擅自改動(dòng)機(jī)房線路、器材、若需改動(dòng)，須經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可進(jìn)行。

F 消防設(shè)施完好，禁止吸煙。

G 保持機(jī)房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。

（3）停水管理工作程序

A 因工作維修等原因停水，應(yīng)由給維修主管填寫《停水審批表》管理處主任批準(zhǔn)并提前24小時(shí)通知小區(qū)業(yè)主。因突發(fā)事件停機(jī)，應(yīng)在１小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供水后24小時(shí)內(nèi)向業(yè)主作出解釋。

（二十八）給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)流程

1、目的

及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。

2、適用范圍

轄區(qū)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作。

3、職責(zé)

（1）水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。

（2）維修主管負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

4、工作程序

（1）給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序

A 水電維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。

B 維修主管每年12月制訂下年度的設(shè)備(設(shè)施)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。

C 水電維修工按給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表要求，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)備維修記錄表》、《設(shè)備(設(shè)施)日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修同時(shí)記錄于《設(shè)備管理臺(tái)賬》。

D 給排水設(shè)備故障一般不超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處，限期解決。

E 凡是夜間發(fā)生的，不影響業(yè)主生活、工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，可以由早班水電維修工進(jìn)行維修。

F 維修主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

G 需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，遵守停水管理工作程序執(zhí)行。

（2）給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序。

A 供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知水電維修工及時(shí)維修。

B 排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，首先檢查故障原因，如果控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除，如果水泵故障，停泵維修。

C 供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班水電維修工立即關(guān)閉總閥，及時(shí)通知有關(guān)人員搶修，并做好受影響業(yè)主的解釋工作。

（3）給排水設(shè)備(設(shè)施)檢查保養(yǎng)表

（二十九）水泵房管理工作流程

1、非工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)工程主管或管理處主任批準(zhǔn)后，由值班維修人員陪同，方可進(jìn)入。

2、水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由值班維修人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。

3、控制拒上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況應(yīng)打在自動(dòng)位置。

4、保持機(jī)房內(nèi)通風(fēng)及照明良好，門窗開啟靈活無破損。

5、配備的消防設(shè)施完好，禁止吸煙。

6、保持機(jī)房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。

7、不得擅自改動(dòng)機(jī)房線路，器材、若需改動(dòng)，須經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可進(jìn)行。

（三十）業(yè)主報(bào)修處理工作流程

1、目的

使業(yè)主減少報(bào)修的環(huán)節(jié)，使報(bào)修及時(shí)得以解決

2、適用范圍：

物業(yè)管理小區(qū)

3、流程圖

4、流程圖說明

（1）準(zhǔn)備工具中主要是帶齊工具包中的工具，如：維修工具、鞋套、臺(tái)布、抹布等。

（2）到達(dá)業(yè)主家中的禮貌用語及規(guī)范，見維修上門服務(wù)規(guī)范。

（三十一）有償維修服務(wù)工作流程

1、目的

明確水電維修人員的作業(yè)范圍，記錄要求。

2、適用范圍

適用于水電維修人員。

3、職責(zé)

（1）水電維修人員負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主水、電故障及設(shè)備的維修保養(yǎng)。

（2）維修主管負(fù)責(zé)對(duì)維修項(xiàng)目安排、指導(dǎo)、抽查，并負(fù)責(zé)《維修報(bào)事處理記錄》的審核。

4、工作程序

（1）工作安排與接受

A 每日8：30參加晨會(huì)，接受維修主管的分工，如暫時(shí)沒有安排維修工

作人員，應(yīng)對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)機(jī)房設(shè)備進(jìn)行清潔和維護(hù)工作，工作中隨時(shí)聽從維修主管的安排。

（2）維修業(yè)主戶內(nèi)給排水設(shè)施

A 維修人員接到《報(bào)事處理單》后5分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，其內(nèi)容包括兩種規(guī)格的管鉗、扳手各1把，鋼絲鉗、十字、一字螺絲各1把，水膠布2卷及針對(duì)維修項(xiàng)目備用配換零件若干，干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個(gè)。

B 身著干凈工裝、帶干凈工作手套、佩戴工作牌、持《報(bào)事處理單》15分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主單元。按門鈴（或敲門），待業(yè)主開門后首先問您好，然后禮貌客氣地詢問是否有項(xiàng)目（水龍頭或某閥門）需要維修，在業(yè)主首肯后才進(jìn)屋維修。

C 在維修時(shí)，應(yīng)盡量保持室內(nèi)環(huán)境雅靜，不擴(kuò)散涉及太大范圍，嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫浪蕩。

D 維修完畢，要將所有維修垃圾裝入塑膠袋帶走，并將所維修部件和周圍環(huán)境抹干凈。

E 最后請(qǐng)業(yè)主試用，驗(yàn)收后請(qǐng)業(yè)主在《報(bào)事處理單》上簽名，交付第一聯(lián)與用戶。

F 維修人員將簽字的《報(bào)事處理單》第二聯(lián)交給管理部，第三聯(lián)給財(cái)務(wù)部。

（3）維修業(yè)主室內(nèi)電器

A 維修人員接到維修指令后5分鐘后準(zhǔn)備好工具袋，帶上必備的工具及針對(duì)維修項(xiàng)目備用零配件若干、干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個(gè)。

B 身著工裝，帶干凈的工作手套，佩帶工作牌，持《報(bào)事處理單》按門鈴（敲門）。

C 待業(yè)主開門后首先問您好，然后禮貌客氣地詢問是否有電器（或某項(xiàng)目）需要維修，業(yè)主首肯后才進(jìn)屋維修。

D 將毛巾鋪在待修電器的旁邊（屋頂、墻上作業(yè)除外），工具材料都放在毛巾上。

E 維修完畢，要將所在維修垃圾裝入塑料膠袋帶走并將所維修部件及周圍環(huán)境抹干凈。

附：有償維修服務(wù)工作流程圖

（三十二）業(yè)主驗(yàn)房工作流程

1、目的

業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，明確對(duì)業(yè)主的驗(yàn)收中存在的問題進(jìn)行及時(shí)整改。

2、適用范圍

前期業(yè)主接房

3、流程圖

4、流程說明

（1）驗(yàn)房

A 物業(yè)管理人員持房屋鑰匙隨同業(yè)主（或業(yè)主代表）一起驗(yàn)房。

B 對(duì)驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，物業(yè)管理人員將其記錄在《物驗(yàn)收清單》驗(yàn)收情況一欄（無問題打√和《物業(yè)交付驗(yàn)收表》），并請(qǐng)業(yè) 主（或業(yè)主代表）簽字。

（2）維修

A 物業(yè)管理人員將《物業(yè)清單》、《物業(yè)交付驗(yàn)收表》復(fù)印件交工程主管，原件存入業(yè)主檔案，工程主管在接單后一個(gè)工作日內(nèi)開出《整改通知書》，送交維修單位，維修單位要簽收。

B 《整改通知書》應(yīng)清楚描述存在的問題，注明完成整改的具體時(shí)間。

若屬重大工程質(zhì)量問題，應(yīng)發(fā)工作聯(lián)系函給集團(tuán)公司工程主管，通報(bào)并要求協(xié)助解決。

C 工程主管負(fù)責(zé)檢查、配合督促維修單位進(jìn)行維修并及時(shí)將維修結(jié)果記錄在《物業(yè)交付驗(yàn)收表》整改結(jié)果欄內(nèi)。

D 因維修單位的原因而影響整改維修進(jìn)度，工程主管督促無效，必須及時(shí)向管理處主任報(bào)告，由管理處主任負(fù)責(zé)督促。

（3）反饋

A 工程主管在業(yè)主要求的維修項(xiàng)目完工后，及時(shí)通知業(yè)主再次驗(yàn)房，并記錄在《物業(yè)交付驗(yàn)收表》業(yè)主復(fù)驗(yàn)意見欄內(nèi)。不屬于工程質(zhì)量問題，由工程主管負(fù)責(zé)解釋或協(xié)調(diào)相關(guān)部門拿出解釋口徑，在三個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主解釋。

B 工程主管將所有的業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量的意見進(jìn)行歸納分析，列出具有普遍性的問題清單，經(jīng)管理處主任審閱后，交開發(fā)商以供參考。

（三十三）房屋、設(shè)備養(yǎng)護(hù)和修繕工作流程

1、 目的

定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，保持或恢復(fù)其使用功能，開展有償服務(wù)工作，在為小區(qū)業(yè)主提供便捷服務(wù)的同時(shí)為管理公司增加收入。

2、適用范圍

房屋設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕。

3、職責(zé)

（1）物業(yè)管理處維修主管負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體狀況進(jìn)行巡查，并接受業(yè)主的投訴，對(duì)發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)向直接上級(jí)反映。

（2）維修人員負(fù)責(zé)一般性的養(yǎng)護(hù)和維修工作。

（3）維修主管負(fù)責(zé)外委養(yǎng)護(hù)和維修項(xiàng)目的聯(lián)絡(luò)、檢查和跟蹤。

（4）管理處主任負(fù)責(zé)審批管理處房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

4、引用文件

（1）《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》

（2）《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》

（3）《城市房屋修繕管理規(guī)定》

5、工作程序

（1）養(yǎng)護(hù)

A 維修主管于每年12月制訂本小區(qū)下年度房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并報(bào)管理處主任審批。

B 維修人員按房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的規(guī)定具體實(shí)施養(yǎng)護(hù)工作并記錄于《設(shè)施（設(shè)備）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

C 維修主管對(duì)養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

（2）修繕

A 更換水表

▲關(guān)上水表前第一個(gè)閥門，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號(hào)、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去；

▲安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致；

▲維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常；

▲維修人員會(huì)同小區(qū)物業(yè)管理員做好業(yè)主新啟用水表底數(shù)記錄。

B 更換電表

▲斷開電源拆下電表，表已經(jīng)失靈時(shí)，可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型號(hào)電表進(jìn)行安裝，安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確。

▲安裝結(jié)束后合閘試電，保證業(yè)主用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常。

▲維修人員會(huì)同小區(qū)管理員做好業(yè)主新啟用電表底數(shù)記錄。

C 維修開關(guān)

▲分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因。

▲如果是短路故障，首先將空氣開關(guān)置于OFF位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點(diǎn)后給予排除。

▲經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時(shí)，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。

▲如果是由于線路過載開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)提醒業(yè)主減少該線路用電負(fù)荷。

D 燈管、白熾燈的維修

▲切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒斷，可更換同一型號(hào)的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常。

▲燈管不亮可先檢查啟動(dòng)器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同規(guī)格、同型號(hào)的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。

▲其他情況造成的燈不亮情況，可根據(jù)原因參見上述流程執(zhí)行進(jìn)行處理。

E 線路檢測

▲線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶。

▲進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固。

▲線路短路時(shí)可用萬用表對(duì)線路逐一檢查，找出故障原因并及時(shí)處理。

▲當(dāng)確認(rèn)故障經(jīng)修復(fù)后方可送電。

F 門鈴維修

▲無電情況時(shí)可更換新電池。

▲電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理。

▲因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點(diǎn)并及時(shí)處理。

G 插座無電

▲由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知業(yè)主。

▲插座接線端子松動(dòng)，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況。

H 水龍頭漏水

▲關(guān)閉業(yè)主室內(nèi)供水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn)。

▲根據(jù)業(yè)主需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。

▲打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過度擰緊。

I 馬桶不通

▲檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。

J 洗臉（菜）盆堵塞、漏水

▲檢查存水彎管，取出雜物。如仍不通暢，可用竹蔑、鐵絲或疏通機(jī)對(duì)下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗(yàn)排水情況，使其排水暢通。

▲檢查盆體與下水管接口，查出漏水處后用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現(xiàn)象。

K 浴缸堵塞、漏水

▲如管道堵塞見洗臉盆、洗菜盆處理流程進(jìn)行處理。

▲浴缸缸體漏水應(yīng)建議業(yè)主更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得業(yè)主同意打開修理，待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現(xiàn)象。

L 部分樓層停水

▲查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上。

▲市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知業(yè)主，并作解釋。

M 疏通地漏

▲同馬桶堵塞處理辦法。

N 檢修門窗

▲檢查門窗附件有無損壞、不全、進(jìn)行更換或補(bǔ)裝。

▲清除門角和窗軌道的雜物，對(duì)門合頁和窗軌道加注潤滑油。

▲更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃碎片跌下傷人。

O 換鎖

▲拆下壞鎖后先進(jìn)行檢查，如能修理及時(shí)修理，如無法修理好的可通知業(yè)主更換新鎖。

（3）非一般性的維修

委托專業(yè)維修公司進(jìn)行修復(fù)。

（4）時(shí)間要求

A 接到《報(bào)事處理單》后維修主和立即安排人員進(jìn)行處理，無特殊情況時(shí)不超過25分鐘，一般性維修不超過7小時(shí)，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成（工藝技術(shù)要求特殊的除外）；同時(shí)應(yīng)向業(yè)主解釋原因。

B 功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無色差，高低不平現(xiàn)象。

C 維修時(shí)應(yīng)盡量滿足業(yè)主的合理要求。

D 維修工作的檢查

▲維修主管每周將《報(bào)事處理單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和業(yè)主的反映，對(duì)服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正的措施。

▲小區(qū)管理處管理員應(yīng)根據(jù)《報(bào)事處理單》對(duì)用戶進(jìn)行回訪，收集業(yè)主對(duì)維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息，管理處主任對(duì)維修工作進(jìn)行相應(yīng)檢查。

（三十四）業(yè)主室內(nèi)裝修工作流程

1、 目的：

規(guī)范業(yè)主室內(nèi)裝修，確保房屋結(jié)構(gòu)及其配套設(shè)備設(shè)施協(xié)管隊(duì)，以及房屋外觀整潔、統(tǒng)一。

2、適用范圍

業(yè)主裝修管理

3、工作流程圖

4、流程圖說明

（1）客戶服務(wù)中心

A 負(fù)責(zé)受理業(yè)主裝修申請(qǐng)和裝修竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。

B 檢查業(yè)主裝修申請(qǐng)報(bào)材料及竣工資料。

C 辦理施工人員出入證，收取業(yè)主裝修保證金、除渣費(fèi)、出入證押金等裝修費(fèi)用。

（2）工程主管

A 負(fù)責(zé)審批業(yè)主裝修圖紙，核定裝修費(fèi)用。

B 審批涉及較大工程改動(dòng)的業(yè)主裝修項(xiàng)目。

C 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主廚房、衛(wèi)生間作裝修前的關(guān)水試驗(yàn)檢查。

D 負(fù)責(zé)定期巡檢裝修單位，確保按圖施工，并符合協(xié)管隊(duì)要求，若發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的違規(guī)裝修，及時(shí)制止并處理，并核定收費(fèi)。

E 審批施工單位的臨時(shí)用電申請(qǐng)，并核定收費(fèi)。

F 負(fù)責(zé)配合業(yè)主室內(nèi)智能化設(shè)施、空調(diào)安裝以及其他裝修工作。

G 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主裝修的竣工驗(yàn)收或二次驗(yàn)收，直至合格。

H 驗(yàn)收合格，在業(yè)主室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書上簽批意見交財(cái)務(wù)部安排退裝修保證金等。

（3）協(xié)管隊(duì)

A 負(fù)責(zé)檢查裝修現(xiàn)場是否存在火災(zāi)隱患。若有則必須予以糾正或責(zé)令整改。

B 負(fù)責(zé)審批業(yè)主裝修動(dòng)火申請(qǐng)，并監(jiān)督動(dòng)火作業(yè)。

C 負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主搬運(yùn)大件裝修材料及物品，審批材料、工具的出場放行。

D 負(fù)責(zé)定期巡檢裝修單位，如發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)裝修，及時(shí)予以制止、處理，或向工程主管報(bào)告，提出處理意見。

E 責(zé)監(jiān)督河沙、水泥等裝修材料及裝修垃圾的搬運(yùn)，預(yù)防、制止、糾正裝修對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施的破壞。

F 協(xié)助工程主管、片區(qū)管理員巡檢裝修單位，若發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)裝修及時(shí)報(bào)告。

G 財(cái)務(wù)部：根據(jù)工程主管已簽批的業(yè)主室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書，在2個(gè)工作日內(nèi)為業(yè)主辦理裝修保證金退款手續(xù)。

（三十五）裝修管理工作流程

1、裝修申請(qǐng)受理

（1）前臺(tái)受理業(yè)主裝修申請(qǐng)，在確認(rèn)業(yè)主身份后，提供裝修申請(qǐng)表給業(yè)主（或委托代理人）。

（2）業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝修申請(qǐng)表，填到裝修期限欄為止，業(yè)主簽字欄必須簽字。

（3）業(yè)主向物管公司提供一份有詳細(xì)施工說明的裝修圖（平面布置圖按1：100比例）。裝修圖紙至少包括：原始平面圖、改動(dòng)后的平面圖、給排水系統(tǒng)圖、照明系統(tǒng)圖；照明、插座平面布置圖；天花平面布置圖、電器系統(tǒng)負(fù)荷說明。

（4）前臺(tái)向業(yè)主簡述裝修及裝修保證金收退的程序。

2、裝修審批

（1）前臺(tái)提交裝修申請(qǐng)表、裝修圖紙給工程主管審查。

（2）審查符合規(guī)定，工程主管于12小時(shí)內(nèi)批復(fù)裝修申請(qǐng)，填裝修許可證，并將業(yè)主《裝修申請(qǐng)表》、《裝修許可證》交前臺(tái)。

（3）前臺(tái)在6小時(shí)內(nèi)通知業(yè)主裝修申請(qǐng)已審批，請(qǐng)其繳納有關(guān)裝修費(fèi)用。

3、裝修收費(fèi)及有關(guān)手續(xù)辦理。

（1）前臺(tái)收取業(yè)主裝修保證金、除渣費(fèi)、施工人員出入證押金等。

（2）《裝修許可證》給業(yè)主，并將注明已收費(fèi)字樣的裝修申請(qǐng)表交工程主管；存檔。

（3）辦理施工人員出入證。

4、裝修過程的監(jiān)管

（1）工程主管負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主按圖施工，保證裝修單位在裝修過程中不違反裝修規(guī)定，并將日常檢查情況記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上。

（2）管理處協(xié)助對(duì)裝修單位進(jìn)行巡檢，確保裝修不損壞和污染公共設(shè)施和公共區(qū)域。

（3）協(xié)管隊(duì)負(fù)責(zé)檢查裝修施工人員佩戴出入證情況，裝修施工是否違反消防安全條例，是否損壞和污染公共設(shè)施和公共地方，是否影響其他業(yè)主的正常生活等。并將日常檢查情況記錄于《裝修巡視檢查記錄表》上。

（4）工程主管、管理處、協(xié)管隊(duì)發(fā)現(xiàn)裝修單位違反裝修規(guī)定，應(yīng)及時(shí)制止并口頭警告要求其糾正。同時(shí)記錄違章情況，并要求施工人員簽名確認(rèn)， 并通報(bào)業(yè)主。對(duì)嚴(yán)重違章者，工程主管立即向裝修單位發(fā)整改通知，限期整改，逾期不整改，工程主管會(huì)同協(xié)管隊(duì)對(duì)裝修單位采取停電或清場措施，直至整改完成，方可讓其重新施工。

（5）裝修過程中須動(dòng)火作業(yè)的，業(yè)主應(yīng)到前臺(tái)申請(qǐng)，經(jīng)協(xié)管隊(duì)審批后方可動(dòng)火。動(dòng)火時(shí)須接受協(xié)管隊(duì)的監(jiān)督指導(dǎo)，施工單位須有動(dòng)火負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場監(jiān)管，并配備必要的滅火器。

（6）裝修中須臨時(shí)用電，業(yè)主應(yīng)到前臺(tái)申請(qǐng)，經(jīng)工程主管審核定價(jià)，業(yè)主交費(fèi)后，由維修組提供臨時(shí)用電。

5、裝修驗(yàn)收

（1）業(yè)主裝修完畢后，到前臺(tái)辦理驗(yàn)收手續(xù)，填寫《裝修工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)》，并提供完整的竣工圖紙一份。

（2）前臺(tái)將竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表交工程主管，工程主管于24小時(shí)內(nèi)到業(yè)主室內(nèi)驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果填寫在裝修驗(yàn)收申請(qǐng)表內(nèi)。

（3）驗(yàn)收不合格，工程主管書面通知業(yè)主限期整改，驗(yàn)收合格后，在《裝修完工驗(yàn)收表》上簽字，財(cái)務(wù)部在2個(gè)工作日內(nèi)退還業(yè)主保證金。業(yè)主入住三個(gè)月后，工程主管組織進(jìn)行二次驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，財(cái)務(wù)部退裝修單位保證金。

（4）前臺(tái)辦理業(yè)主施工人員出入證的退證退款手續(xù)。

（三十六）配電房維修保養(yǎng)工作流程

1.工作程序說明

2.供配電維修保養(yǎng)工作程序

（1）低壓配電設(shè)備由值班維修人員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。

（2）工程主管每年12月制訂下年度《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃．

（3）維修保養(yǎng)過程中應(yīng)遵守協(xié)管隊(duì)操作程序、停電管理工作程序．

（4）值班維修人員按《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)施（設(shè)備）日常維護(hù)保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備維修記錄表》，零部件更換及大修情況同時(shí)記錄于《設(shè)備管理臺(tái)帳》。

（5）供配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處，限期解決。

（6）凡是夜發(fā)生的，不影響業(yè)主生活、工作的、不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障，可以由早班值班維修人員進(jìn)行維修。

（7）工程主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

（三十七）柴油發(fā)電機(jī)操作流程

1、目的

確保柴油發(fā)電機(jī)操作正確性。

2、適用范圍

適用于管理處柴油發(fā)電機(jī)操作。

3、操作程序

（1）開機(jī)前檢查。

A 確定燃油箱燃油充足，供、回油管無滲油。

B 檢查機(jī)油尺油位，機(jī)油盤油位應(yīng)處于機(jī)油尺上下刻度之間。

C 打開水箱蓋，水箱水位距加水口10CM為正常。

D 手壓風(fēng)扇皮帶，下沉2—5CM正常。

E 檢查機(jī)身有無漏油，燃油無滲漏。

F 檢查蓄電池電壓不低于24DV。

（2）手動(dòng)開機(jī)

A 合上發(fā)電機(jī)操屏斷路器開關(guān)（模擬調(diào)試開機(jī)時(shí)斷開）。

B 將點(diǎn)火鑰匙由左向右轉(zhuǎn)至起動(dòng)位。

C待發(fā)電機(jī)起動(dòng)平穩(wěn)時(shí)松開，發(fā)電機(jī)啟動(dòng)加速發(fā)電輸出。

（3）自動(dòng)開機(jī)

A 合上發(fā)電機(jī)操作屏斷路器。

B 將點(diǎn)火鑰匙由在轉(zhuǎn)至AUTO自動(dòng)位時(shí)待命。

C停市電時(shí)，信號(hào)繼電氣失電，觸點(diǎn)導(dǎo)通起動(dòng)模塊，發(fā)電機(jī)起動(dòng)加速，發(fā)電輸出。

（4）手動(dòng)停機(jī)

A 卸負(fù)荷

B 斷開發(fā)電機(jī)操作屏主斷路器。

C 將鑰匙轉(zhuǎn)至停止位置，發(fā)電機(jī)熄火停機(jī)。

（5）自動(dòng)停機(jī)

A 來市電時(shí)，信號(hào)繼電器通電，觸點(diǎn)斷開控制模塊，5分鐘后自動(dòng)停機(jī)。B 柴油發(fā)電機(jī)處于待命狀態(tài)。

附一：柴油發(fā)電機(jī)操作流程圖

（三十八）照明維修工作流程圖

（三十九）二次供水管理流程

1、目的

保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。

2、適用范圍

適用于小區(qū)二次供水的管理，二次供水是指用戶從一次市政配水管網(wǎng)引出用于蓄水或加壓的再次（或多次）的供水裝置。

3、職責(zé)

（1）維修主管負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）的清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。

（2）管理處主任負(fù)責(zé)審核和批準(zhǔn)年度水池（箱）的清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。

（3）維修人員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理。

（4）管理處負(fù)責(zé)發(fā)出停水告示、并通知業(yè)主。

4、操作流程

（1）二次供水管理的要求

A 二次供水由指定的維修人員負(fù)責(zé)管理。

B 維修人員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個(gè)水池（箱）包括：地下、樓頂，須加蓋、加鎖，保持蓋口干凈，并申請(qǐng)辦理二次供水衛(wèi)生合格證。

C 新建、擴(kuò)建和改建的二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收。

D 二次供水清洗、消毒人員，須持有健康證、培訓(xùn)證，并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。

（2）年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃

（3）通知

A 維修組每次對(duì)水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前兩天通知管理處。

B 管理處在計(jì)劃實(shí)施前4小時(shí)發(fā)出停水告示，通知小區(qū)業(yè)主。

（4）排水

A 為確保用戶的正常供水，排水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）前3小時(shí)進(jìn)行，并記錄開始排水時(shí)間和結(jié)束排水時(shí)間。

附一：水泵房維護(hù)保養(yǎng)工作流程圖

附二：水泵房巡視檢查流程圖

（四十）土建工程維修流程圖

（四十一）電梯運(yùn)行管理工作流程

1、目的

確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證協(xié)管隊(duì)運(yùn)行。

2、適用范圍

適用于小區(qū)高層住宅電梯的運(yùn)行管理。

3、職責(zé)

（1）電梯維修工（或機(jī)電值班工）負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行情況巡查和故障報(bào)告。

（2）維修主管負(fù)責(zé)電梯的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。

（3）管理處主任對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。

4、工作程序

（1）管理人員工作程序

A 電梯維修工

▲電梯維修工每周對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理

或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理，督促電梯公司維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期即將接近時(shí)，督促電梯公司作電梯年檢、年審。

知電 梯維修工處理，必要時(shí)聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。

C 維修主管

▲維修主管負(fù)責(zé)電梯的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，設(shè)

備賬目管理。同時(shí)對(duì)電梯維修工、電梯公司維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

D 管理處主任

▲進(jìn)行周檢、月檢。每月月底對(duì)電梯機(jī)房組織有關(guān)人員進(jìn)行設(shè)備檢評(píng)。

▲審核《電梯維修記錄》

（2）電梯使用管理工作程序

A 電梯實(shí)行自動(dòng)運(yùn)行操作，實(shí)行２４小時(shí)投入運(yùn)行。

B 客梯以承載小區(qū)業(yè)戶為主。

C 貨梯以承載小區(qū)裝修單元進(jìn)出貨物為主。

（3）電梯協(xié)管隊(duì)運(yùn)行工作程序

A 電梯維修工發(fā)現(xiàn)異?；蚪訕I(yè)主反映時(shí)，應(yīng)立即前往現(xiàn)場檢查或通知電梯公司維修。

B 電梯維修工每周進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并做好記錄，督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。

C 制止乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。

D 任何人不得在電梯機(jī)房、轎箱、井道吸煙。

（4）電梯機(jī)房管理工作程序

A 電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。

B 非工作人員進(jìn)入電梯機(jī)房須經(jīng)機(jī)電維修主管或管理處主任批準(zhǔn)后，由電梯維修工陪同，方可進(jìn)入。

C 保持良好照明及通風(fēng)，常備手電筒及應(yīng)急照明設(shè)施，門窗開啟靈活無破損。

D 保持機(jī)房干凈整潔，不準(zhǔn)堆放雜物。

E 消防器材齊備良好，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

F 電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因停梯，應(yīng)在一樓電梯大堂處懸掛告示牌。

（5）運(yùn)行異常

A 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)

▲控制中心值班員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯維修工迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。

B 當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時(shí)

▲根據(jù)震前預(yù)報(bào)關(guān)閉所有電梯，地震過后開啟時(shí)由專業(yè)電梯公司對(duì)電梯進(jìn)行協(xié)管隊(duì)檢測確認(rèn)無異常后，方可運(yùn)行。

C 當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)

▲底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源。

▲當(dāng)樓層水淹而使井邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。

▲電梯漏水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。

（6）電梯協(xié)管隊(duì)操作工作程序

A 維修保養(yǎng)時(shí)一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。

B 因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)電梯轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。

C 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須得到對(duì)方的回答后方可操作。

D 在機(jī)頂作檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除特殊情況下，嚴(yán)禁行快車。

E 下井坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。

F 在井坑作業(yè)時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底協(xié)管隊(duì)掣，作業(yè)人員必須佩戴協(xié)管隊(duì)帽。

G 機(jī)房、井道、井坑因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。

（7）轎廂困人故障救援程序

A 轎廂停于接近電梯口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí)：

▲確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門查看）；

▲關(guān)閉電源總掣；

▲用專用廳門鑰匙開啟電梯廳門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂。

B 轎廂停于遠(yuǎn)離廳門口的位置時(shí)，應(yīng)首先將電梯轎廂移動(dòng)至就近的電梯外門口（以高于或低于樓面不超過0.5米為合適）。然后照上述4.7.1中所列步驟出乘客。移動(dòng)轎廂的方法如下：

▲進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源，打開引機(jī)軸的后蓋安上盤車搖柄；輕輕松開動(dòng)，轎廂將會(huì)由于自重而移動(dòng)，為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)，應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作，使轎廂慢慢移動(dòng)，直至最接近電梯廳門口為止。如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯門口以下位置時(shí)，不可只撬開制動(dòng)掣，使轎廂自行移動(dòng)，而應(yīng)在松開制動(dòng)掣的同時(shí)握緊搖柄用力盤絞，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。

C 遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

（8）電梯清潔衛(wèi)生職責(zé)劃分表

附：電梯維護(hù)保養(yǎng)工作流程圖